苏州土拍遇冷难觅“地王” 盈利空间收窄房企拿地愈发谨慎

　　每经记者 唐洁 摄影报道 每经编辑 魏文艺

　　两年前诞生的“地王”项目依然在赶工期且未见到售楼处，一宗流拍土地与未入市的“地王”仅一街之隔。

　　两周前，苏州将12宗土地挂牌出让，其中3宗住宅用地流拍，包括苏地2018-WG-11号地块等在内4宗土地仅以底价成交，其余成交住宅类地块最高溢价率为18%。此次土拍遇冷与2015年以及2016年苏州“地王”频出的现象形成鲜明对比。

　　《每日经济新闻》记者注意到，此次苏州土地流拍并非偶然，早在2017年11月份，苏州便有两宗土地流拍。严苛的融资环境下房企拿地越发谨慎，调控政策效应进一步显现，土拍降温向多地传导已成为不争的事实。

　　从“地王”到“零溢价”到流拍

　　今年春节后，苏州土地市场仅在4月份进行过一次集中拍地，且所推地块中没有纯住宅类用地，所以7月份这场土拍对于盘踞在苏州的开发商而言意义非凡。不过，此次土拍一改过去苏州“地王”频现的局面，不仅多宗土地遭遇流拍，且4宗成交地块以底价出让。

　　此次流拍的苏地2018-WG-10号地块位于相城区元和街道文灵路东、安元路北，此前曾是各路房企必争的热门区域。该地块规划为商服用地、城镇住宅用地，总用地面积为95502平方米，容积率为2.2，起始总价为31.5亿元，起始楼板价为15000元/平方米。

　　昔日的热门区域为何现在无人问津？近日，《每日经济新闻》记者实地探访了位于苏州市相城区这宗流拍土地。记者在现场看到，该地块所处地段交通便利，紧邻地铁姚祥站，距苏州火车站仅5站距离，周围已有天房、中粮、九龙仓、葛洲坝等多家房企入驻。地块马路对面便是该区域内诞生的上海建工“地王”。

　　2016年5月24日，上海建工下属全资子公司上海建工房产有限公司以55.2亿元的成交总价，竞得相城区这块面积为11.59万平方米的土地，折合楼面价19046元/平方米，溢价率116%，成为区内新“地王”。

　　然而两年多过去了，该地块仍被标有“上海建工”字样的围护墙围起来，目前正在施工。记者围绕该地块走了一圈，未看到售楼处，也未见到公开的销售电话。与今年各房企追求的高周转相比，“地王”的入市时间也显得比较缓慢。

　　时间来到2017年，苏州土拍再次出让相城区元和街道的两宗土地。但该次土拍，不管是楼面价还是溢价率，均已大幅下降。

　　具体来看，葛洲坝以26.71亿元的总价竞得相城区采莲路东、富元路南一宗土地，总面积约7.5万平方米，楼面价14289元/平方米，溢价率2.06%；与之相邻的相城区另一宗土地则被苏州市相之悦房地产有限公司以底价竞得，总面积约17.8万平方米，总价37.30亿元，楼面价10357元/平方米。虽然地理位置不完全相同，但与上海建工19046元/平方米的楼面价相比，这两宗土地的出让价趋于理性。

　　而7月份土拍中的2018-WG-10号地块最终流拍让人感到意外。业内分析称，流拍的这三宗地块起拍楼面价均比较高，且要求地块内需设置一所幼儿园，建成后需无偿移交属地政府，增加了房企的隐性成本。

　　前有“地王”尚未入市，后面的房企也更加谨慎拿地。

　　“资金面大环境是收紧的，从实际情况看，很多房企资金回笼有压力，拿地方面预算是不够的。房企需要在这个过程中持续收紧拿地的策略，尤其是对于部分限价比较严厉的城市。”易居研究院智库中心总监严跃进分析称。

　　起拍总价提高 盈利空间有限

　　流拍土地中，苏地2018-WG-8号地块在今年2月已流拍过一次。苏州市国土资源局挂牌的土地信息显示，2018-WG-8号地块与2017年12月挂牌的苏地2017-WG-69号地块为同一块地，起始总价较去年的23.16亿元降低了3.08亿元，对应的楼板价由15000元/平方米降至13000元/平方米，但仍遭遇流拍。

　　出让公告显示，2018-WG-8号位置为吴中区文溪路北侧、友新路西侧，总出让面积为73522.10平方米，容积率为2.1，起始总价为20.07亿元。《每日经济新闻》记者现场走访该地块时注意到，地块内有多处高压线，环境较为复杂。除了地块本身具有特殊性外，该地块的起拍价也不算低。

　　记者查证相关资料获悉，距离该地块不远处的编号为苏地2015-G-6号的地块，位于吴中经济开发区明溪路东侧、吴山街北侧，于2015年6月成交，容积率为1.6，成交楼板价为7453元/平方米，起始楼板价为5000元/平方米。这也意味着三年时间内，楼面起拍价增长了1倍多。随后记者走访了紧邻该地块的小区海馨花园，获悉该小区目前均价约20000元/平方米。

　　同时，根据要求，该8号地块内需建设面积不低于4050平方米的幼儿园，依此推算，该流拍地块的盈利空间其实十分有限。

　　与该流拍地块形成对比的是苏地2018-WG-9号地块，也是本次土拍中住宅类用地溢价率最高的一块地。该地块位于吴中区甪直镇甪直大道南侧、甫澄北路东侧，由苏州隽润房地产开发有限公司（苏州路劲）竞得，总价11.4亿元，楼面价11564.34元/平方米，溢价率18%。

　　在该区域内，弘阳地产曾于2016年4月8日竞得了位于甪直大道北侧、甫澄北路东侧的苏地2016-WG-7号地块（姑苏正弘府），楼面价14191元/平方米。旭辉地产于2017年6月12日竞得了位于甪直大道北侧、北港江西侧的苏地2017-WG-11号地块（肖家桥地块），楼面价12731.05元/平方米。对比上述两家房企的拿地价格，此次苏州路劲11564.34元/平方米的土拍楼面价可以说性价比较高。