试水现房销售 房企运营能力待考

　　近日，广东中山市几宗现房销售地块流拍、全国首个商品房现房销售试点项目深圳龙华金茂府亮相，让业内与购房人目光再次聚焦在现房销售上。对此，业内人士称现房销售执行后，对开发企业资金、产品打造等要求更高，价格或略高于“期房”，但对于购房人而言，所见即所得，更有保障。

　　深圳首个现房销售试点项目亮相

　　9月，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称《通知》）。《通知》表示，广东省住建厅已配合住建部要求，对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料，拟“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”。住建部很快澄清，“该文件只是征询意见稿，并非真的实施。”

　　就在此《通知》下发不到20天后，深圳首个现房销售试点——龙华金茂府亮相。据了解，2016年6月，为抑制房企拿地热情，深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816－0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。当时，现场有18家房企及联合体参与投标，“电建＋金茂”联合体以82.9亿元竞得该地块，折合楼面价5.68万元／平方米。

　　与深圳“隔海相望”的中山市则在近日推出多宗现房销售地块，其中三宗地块全部流拍。记者从中山市国土资源局官网网站获悉，5月至今，中山市合计推出16宗住宅及含住宅的综合用地，规划建筑面积约152万平方米 ，无一例外均要求“商品房现房销售”，即要求开发商直接销售证件齐全的已经成型待售的商品房。

　　就中山市现房销售工作是否为广东省要求的试点，中山市公共资源交易中心的相关负责人在接受媒体采访时曾表示，中山市挂牌出让的“现房销售”的地块，均是由国土资源局统一要求，并不能被认为是试点工作，后期是否会因市场反应过大调整，要看国土资源部门和市里的统一安排。

　　将致杠杆成本上升

　　从上述中山三宗土地流拍便可看出，房企对“现房销售”地块更为谨慎。一位广东当地房企人士称，当下企业融资渠道受限，楼市销售下滑明显且回款较差，房企对土地的竞买更加谨慎，特别是要求“现房销售”的地块，考量会更多。

　　让开发企业更为头痛的是，由“现房销售”而引发的开发模式改变。我国目前正在执行的是商品房预售制度。上述制度起始于1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，并在随后的相关法律文件中进一步明确，好处在于开发商能提前回笼资金，买房人也能得到部分优惠。

　　一位不愿透露姓名的房企人士称，相较于2年左右的建设周期，预售制下资金回笼周期可以压缩至1年甚至更短，极大地加快了房企的资金周转，若推行现售制，资金回笼周期则会延长至较建设周期更长的时段，资金周转风险也相应增大。

　　根据A股96家上市房企披露的数据，预收账款（包括新会计准则下的合同负债科目）占总负债比重近五年来稳定在27%-30%之间，占总资产比重在20%-25%之间，若这部分完全由有息负债代替，则房企的杠杆成本势必明显提升。

　　合硕机构首席分析师郭毅指出，现房销售制度如果实施，开发商资金流转周期就会变长，而资金使用成本的上升最终必然会体现在房价上，也会影响地方政府的财政收入，“它的供货速度减慢了，那就意味着对于市场的供应环节会形成一个供应的空窗期，就会造成房价在这个阶段会有一个相对比较大幅度的上涨。再往前推进一步，那么就会影响到他再次去拿地，同时地方政府的财政收入也会受到影响。”

　　预售依然是主流

　　通常在预售情况下，开发商缴纳土地出让金获得土地资源，通过土地抵押融资支付工程建设启动款，达到预售条件开始销售实现资金回笼，支付工程进度款；再挤压销售回笼资金完成融资款偿还。部分项目还可以通过在建工程抵押方式进一步融资。单个项目运转顺利，开发商可能在交房之前已经实现全部现金流回正，获得项目开发利润，项目交房之后确定权属转移，正式完成利润确认。

　　现售模式下，开发周期拉长，开发商需要在取得竣工验收备案表和大产权证条件下才可以销售实现资金回笼，开发企业融资偿债周期加长，导致融资成本进一步增加。开发商在拿地之前需要进一步斟酌开发运营周期中现金流运用手段和工程款项支付手段。在投资前期，敏感性分析和内部收益率分析中需要考虑得更加细致，进而影响整个项目运营周期。

　　“该现房销售后，高杠杆企业经营调整成本增加，规模增速也会更明显放缓。有息负债可能取代部分预收款，资金成本也会相应上升。”中信建投地产首席分析师陈慎称，更高杠杆的房企面临的经营风险也更大，尤其在近两年去杠杆环境下，中小型、高杠杆的民企受到波及会更大。”

　　在中原地产首席分析师张大伟看来：“目前不具备‘一刀切’的市场基础，否则会造成供应的突然短缺。另外，对企业资金压力也会有很大影响。如果是中小型企业或者民企，应该说对于这种土地的拿地意愿就不会很充足，供应的资金成本高，周期长，也会受到影响。从目前整个市场来看，预售依然是主流，现售还是在逐渐增加一些试点。”

　　降低购房风险 买房人将获益

　　预售也直接或间接引发了开发商门槛低、捂盘惜售、哄抬房价等问题，甚至部分预售商品房质量不佳、烂尾造成纠纷。

　　“预售状态下，期房销售，客户签署商品房预售合同之前，最多只能看到工程建设进度达到预售要求、还有部分展示的样板房，其余交房时间、交房标准只能书面约定。交房标准往往很含糊，不明确品牌、型号和样式，这样地产项目开发过程中开发商可以有很大的灵活空间。”一家知名房地产企业相关负责人告诉记者，从老百姓购房角度看，现房销售的确有益于购房人减少上当受骗。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，现售之后，工程已完成竣工验收备案，达到办理小产权证的条件。以实物方式交割，所见即所买，购房者风险大大降低。购房人可以直接看到住房施工质量和交房材料材质、工艺，对不同项目产品之间进行详细对比，客户可选择空间进一步加大，对开发商施工管理要求更高。

　　本报记者 崔陆鹏