预售确权转现售签约 东莞楼市新政稳预期

　　记者 陈婷 童海华 深圳报道

　　继推出2022年首批集中出让土地，并调整供地相关规则与要求后，东莞在近期再次发布了关于楼市的新通知。

　　根据东莞市住房和城乡建设局（以下简称“东莞住建局”）官网发布的《关于调整商品房预售转现售合同文本有关事宜的通知》（以下简称《通知》），自2022年4月1日起，取得预售许可证的楼盘项目，在完成不动产首次登记（即“确权”）以及房产交易平台可获取不动产实测权籍数据后，需使用“现售”合同成交。

　　值得注意的是，按照此前规定，开发商须将商品房预售资金等全部存入预售款专用账户，否则将面临行政处罚等后果。有市场观点认为，上述新规实施后，开发商对收入将拥有更大的支配权。

　　对此，3月30日，东莞住建局方面向《中国经营报》记者表示，自商品房买卖合同网签备案相关职能划转到该局后，为理顺实际操作过程中出现的业务流程衔接不畅、降低工作效率的相关问题，该局从系统建设和业务衔接方面着手加快解决，“因此，本次调整商品房预售转限售合同文本属于正常业务优化范畴。”

　　交易规范化

　　《通知》显示，此次调整的目的在于“进一步规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，维护商品房交易市场秩序。”

　　东莞住建局方面对记者进一步解释称，由于该局在2014年6月已取消办理《商品房预售许可证》延续和商品房预售转现售手续，但在实际操作中，部分预售商品房项目在完成确权手续后仍有少量房屋未完成销售，又无法办理预售转现售手续，只能继续选择预售的合同模板。

　　按有关法规，预售资金须进入监管账户，而本身项目确权后就可申请解除监管，故导致房地产交易管理部门在系统监测到无首期款进账记录后，需人工核实项目是否已完成确权，存在业务流程衔接不畅、降低工作效率的问题。

　　根据《通知》要求，开发商在进行合同签约环节时，使用《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）的前提条件是房地产项目“取得商品房预售许可证”“完成不动产首次登记”“东莞市房产交易平台可获取到不动产实测权籍数据”。

　　东莞住建局方面称，为减少此次业务调整对购房人及开发企业的影响，该局主要采取两点措施，一是为确保系统运行顺畅，提前对有关业务调整进行试运行，根据运行情况马上改进；二是为加快存量项目业务申请办理，该局已调配相应工作人员专门协助处理，对于开发企业提交的业务承诺接收1个工作日内完成，并安排一条专线由专人接听，对企业、群众来电咨询进行解答。

　　记者注意到，2021年9月，东莞住建局发布的《关于加强商品房预售款收存管理的通知》要求，开发商须将商品房预售资金，包括购房人按照认购协议、合同等约定支付的全部房价款（含定金、首付款、分期款、全款及按揭贷款等所有预售款）全部存入预售款专用账户，否则将面临被暂停监管资金拨付和商品房网签，以及被依法依规作出行政处罚处理的后果。

　　东莞住建局方面表示，根据《广东省商品房预售管理条例》相关规定，实施商品房预售资金监管的主要目的是为了保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。实行现售的商品房项目，因已完成工程竣工验收备案，故按相关法规无需对其销售资金进行监管。

　　实行综合施策

　　事实上，在此次调整商品房预售转现售合同文本之前，东莞在土地市场方面也迎来了新变化。

　　3月13日，东莞市自然资源局官网一次性发布8宗集中出让商住用地，东莞在2022年启动了“双集中”供地模式。

　　所谓的“双集中”，即“集中发布出让公告，集中组织出让活动。”东莞此次首批集中供地涉及道滘、塘厦等6个镇街，将于4月19日至4月20日进行集中竞价出让。

　　东莞市自然资源局方面此前对记者表示，根据上级要求，东莞作为全国29个重点监控城市，今年住宅用地需实施“两集中”供地。

　　记者注意到，相比2021年的土地出让规则，东莞此次集中供地除塘厦地块外，其余7宗土地均取消了无偿配建安居房的要求，同时出让条件中不再约定地块的住宅售价。这也就意味着，相关地块在未来入市的价格将结合实时的备案政策。

　　不过，与此前规则相比，上述集中挂牌的8宗土地仍沿用“最高限价+终次报价”的出让方式，采用“终次报价”形式确定最终竞买人。另外，本次竞买条件仍对开发资质进行要求，并禁止马甲参加。

　　对于此次《通知》出台的时点与内容，是否与上述东莞市自然资源局发布的集中出让土地中相关规定的变化有所关联？

　　对此，东莞住建局方面予以否认，并称，“我局自2021年11月18日起启用新的商品房网上签约系统，其后持续对系统进行改造完善。本次业务调整时间主要是基于新系统开发完善已满足预售转现售合同文本的功能。”

　　值得注意的是，自2021年以来，东莞先后出台了“莞六条”“莞八条”，并首次制定和发布了二手住房交易参考价格等。

　　东莞住建局方面此前对记者表示，“通过精准调控、综合施策，较好地实现了稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，房地产市场乱象明显减少，长效调控机制逐步完善，对规范市场秩序发挥积极的效果。”

　　据其介绍，该局下一步将根据有关政策实施情况跟踪进一步优化完善，提高对企服务效率和质量。同时根据国家和省的部署要求，进一步加强商品房预售资金监管，更好保障购房人权益。

　　需求有待释放

　　一系列调控组合拳措施背后，东莞当地楼市也出现明显变化。

　　根据东莞住建局发布的数据，2022年2月，东莞全市一手商品住宅的成交量为873套（其中地面建筑层数超过4层的有851套，均价为23055元/平方米）；二手住宅成交量为405套，面积合计4.49万平方米，均价为18008元/平方米。

　　上述成交的一手商品住宅中，成交数最高的集中在城区片区的石碣镇，其次为滨海片区的厚街镇。二手住宅中，成交数最高的集中在城区片区的南城街道，其次为东部产业园片区的常平镇。

　　2022年1月，东莞全市一手商品住宅的成交量为1774套（其中地面建筑层数超过4层的有1720套，均价为23696元/平方米）；二手住宅成交量为791套，面积合计9.14万平方米，均价为17499元/平方米。

　　值得注意的是，东莞二手住宅的成交量在2021年10月触底后反弹，但截至目前连续五个月的月成交量仍低于1000套。2021年8月及2021年9月，该数据分别为1682套、1516套。

　　东莞住建局统计数据显示，2021年12月底，东莞全市新建商品住宅库存情况为建筑面积389.48万平方米，住宅套数为32262套。

　　中指研究院分析认为，今年2月，东莞的商品住宅市场一方面受调控政策持续影响，市场购房信心尚未恢复，观望情绪较为浓厚；另一方面，受传统春节假期影响，购房者置业减少。

　　根据中指研究院统计，2月份东莞全市共新增商品住宅1104套，合计面积12.6万平方米。新增商品住宅套数、面积环比分别减少24.1%、19.8%。

　　不过，进入3月份，东莞的住宅成交出现上涨趋势。根据东莞乐居发布的数据，2月28日至3月6日，东莞新建商品住宅网签量为300套，环比增加约40%，连续4周回升，城区片区及松山湖等热点片区的成交出现回暖势头；二手住宅网签212套，环比增加16%，均价18232元/平方米。

　　东莞住建局近日发布的数据显示，3月21日至3月27日，东莞新建商品住宅网签数为1429套，环比增加约1187%；二手住宅网签203套，环比增加150%，均价19651元/平方米。