房企“中考”喜忧参半：业绩亮眼股价受挫 后市预期偏弱

　　每经记者 吴若凡 吴抒颖 每经编辑 魏文艺

　　今年“中考季”，房企业绩普遍飘红。综合房企已发布的财报数据可见，房企盈利水平普遍向好，高梯队企业获得土地和信贷等资源明显倾斜。

　　但与业绩大相径庭的是，房地产板块在资本市场的表现一路下挫，上半年的房地产指数跌幅为28.89%，创造了新低，地产股市值蒸发万亿元。

　　对此，相关业内人士向《每日经济新闻》记者表示，在楼市调控背景下，上半年房企已出现回款率下降、市场化拿地成本高、限价压缩长期利润、板块PE估值难以持续提升等情况，这些因素间接导致了房企财报公布后却出现了股价下滑的情况。

　　同时，7月31日中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”的楼市定位，也将影响房企对下半年的市场预期。在已公布的下半年计划中，不少房企对推盘计划、融资节奏和拿地规划作出调整。

　　下半场生存法则：现金为王安全至上

　　2018年上半年，多家企业销售表现良好，如新城、世茂等多家企业都完成了年度目标50%以上。

　　阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌告诉《每日经济新闻》记者，目前大中城市、西部地区的供求矛盾仍然不平衡，2016年~2017年房地产市场的表现普遍非常好。

　　安居客首席分析师张波则表示，“因为涉及到结转问题，财务反应有一定滞后性，业绩只代表过往。”

　　但吴建斌也告诉记者，很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标，导致目前投资额和应收款剧增、借贷比例高居不下的现实情况。

　　然而进入2018年，政策调控等各种影响市场的因素层出不穷。就当前的政策环境而言，建立房地产的长效机制依然是重点工作。

　　“这一波房地产股价的波动，原因就是市场背景和市场预期。”张波直言，房企的生存空间被逐渐压缩，目前市场对房地产的预期比较悲观。整个下半年，房地产股受到波及会比较大，可能出现部分回调和波动性调整，但整体向下的趋势较难改变。

　　不过吴建斌依然乐观，其表示，房地产过去的几项动力，比如城镇化、地方政府对财政的需求方面、人们对美好生活的需求方面、房地产增值保值的功能，以及金融对房地产的支持等因素没有变。而目前房企的销售业绩都都不错，需求仍然是旺盛的。只要房子能推出来，就可以卖出去。

　　吴建斌表示，重新回归到重视现金流管理是当下最重要的事，“房地产企业说来说去就是现金流管理，我们的高周转也是为了现金流管理。”他表示，大房企采取的主要态度有三个方面：一是暂停买地，二是现金为王，三是静候机会。

　　办法总比困难多，中小房企为了生存，绞尽脑汁想战术。一是寻找适合自己的安全垫、观望；二是放低条件，加盟大企业；三是抓紧卖资产，落袋为安；四是期待找大企业代建、代销；五是谋求上市，获得发展空间。

　　张波告诉《每日经济新闻》记者，从国家调控层面，整个基调是“坚决遏制房价上涨”。对于房企来说，要做的就是走量抛货，预期承担资金成本不如通过周转方式来回笼现金流。

　　而高周转则是化解风险最根本的方式。不过吴建斌强调，高周转并不是缩短工期，并不是降低品质，而是很快地通过销售把钱收回来，然后用这个钱把原来买地的钱付清，并用更多的钱推动工程建设。吴建斌还表示，房企还是要买地，土储是房企的核心竞争力。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，房企需要进行战略布局、人力资源、财力投放、销售策略、土地拓展的全面调整，有收有放。比如，在调控严厉的一二线城市收缩战线、减少投资、加速去化、回笼资金。在调控相对宽松、市场比较稳定的二线核心城市，需求充足，供应偏少，可以继续布局、寻机拿地、扩大投资、扩充团队、扩展市场。在部分经济、人口、收入、区位等条件较好的三四线城市，房价、地价上涨接近峰顶，需求转向改善且有所下降，未来成长性已然不足，在这些城市的布局可以适当放缓，销售应当加快。

　　未来两年内，棚改货币化安置面积将见顶回落，缺乏产业支撑而单纯依靠政府出资实现的地产销售难以持续，预计未来棚改货币化对地产销售的拉动将减弱。直接结果是去库存的趋势在收紧，因此三四线城市的土地溢价会降低。

　　从并购方面来说，整个市场并购越来越多。如融创收购海航，这种大型房企兼并中小房企的趋势下半年会越来越明显。另一个趋势是，大型综合企业未来去地产化，剥离地产业务加速。

　　头部房企应对策略：谋定后动寻找机会

　　头部房企的做法往往对行业有着很好的示范作用。

　　在中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”后，万科总裁、首席执行官祝九胜在2018年度中期业绩会上也谈到了对市场的一些看法。他认为，把“过快”两个字去掉，表明了政府调控管理这个市场决心非常大。“针对重点城市有一些具体调控措施。这些措施对整个行业长期发展、建立房地产市场长效机制来说都是非常有好处的。”

　　万科对这个行业的态度仍然是乐观的。祝九胜表示，“这个行业的空间仍然还有，容量仍然还是很大。城镇化的进程依然没有完成。租赁市场才刚刚开始，机构化介入的时机才刚刚到来。人们在衣食住行或者在整个城市里面关于空间、关于不动产各种服务需求还是非常大。所以我们对整个市场,对于我们自己的业务前景还是有一个基本的信心。”

　　万科其实是最早提出“白银时代”的房企，因而其如今围绕客户同步发展和与城市同步发展两条主线开展服务，业务版图遍及商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。

　　为了适应新的业务需求，万科近年一直在推进“五位一体”的变革。万科执行副总裁孙嘉指出，如果还是延续传统组织模式、激励机制来要求职业经理人，很难在新时期这么多新业务里面打造出优秀的业绩。因此，在提出城市配套服务商战略不久，万科内部开始正式提出事业合伙人机制。

　　以万科深圳公司为例，深圳公司目前进入多个业务场景，其组织模式围绕多个业务变成城市公司，有相关多元业务。在这个机制下，破除了从总经理、副总经理、助理总经理、总监、部门经理等一层层传统金字塔层级式管理架构，变成相对扁平化去中心管理模式。

　　再看央企中海地产，其对市场的变化更为敏感。中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国认为，“‘坚决遏制房价上涨’的表述不同以往，显示了中央在控制房价方面的决心。目标是合理引导价格预期，打破市场对房价长期上涨的预期，短期内市场观望情绪会加重。”

　　颜建国进一步指出，下半年调控仍会继续趋紧，资金也仍偏紧。因而，市场会更加谨慎，消费者也会观望。“从目前调控结构来看，房地产供给侧改革将继续推进，商品房市场总量增长将被抑制，房地产企业的规模扩张将逐步放缓。从今年土地供应结构来看，很多商品住宅用地都配套安排了保障房、人才房、长租公寓等，所以如果未来商品房在整个房地产市场总量保持不变或者微涨情况下，随着多主体供应、多渠道保障供应的力度加大，商品房市场比例会逐步缩小。”

　　至于投资策略，颜建国指出，中海会用谨慎的态度对待投资。在区域方面，中海仍会聚焦一二线城市，包括特别有活力的,人口有增长，产业在成长的新兴城市，主要围绕传统的一二线作为主战场，希望把目前布局的60多个城市做深做透，可以保证未来三到五年市场份额的增长，成长性也足够。

　　颜建国认为，目前政策处于高度多变期，随时可能出来下一步新的政策，这个时点谨慎投资是很需要的。土地市场下半年可能有一些更好的机会出现，理由是今年第三季度比第二季度甚至去年，一些重点城市的土地拍卖市场有所降温。

　　“我们宁可错失一些机会，也不想投错几块地。所以下半年我们也在积极寻找机会，正常情况下相信还是会有一些更好的机会出现，但是这种机会什么时候是最佳点很难判定，我们认为要保持高度敬畏之心，采取更加审慎态度。”颜建国指出。